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第15章 房价轻度下跌1（第3页）

在北京、上海这些城市，非户籍老百姓很多。

以上海为例，非本地户籍人口大概700多万，但只有5.5%的人有房，所以说他们才是房价上涨的最大动力。

而这次“限购令”

就是不准他们买，不准他们买的结果就是房价上不去。

因此我们提出一个新的理论，就是房价下跌看户籍人口，房价上涨看非户籍人口。

现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌，所以现在最多就是阴跌。

李银：胶着状态。

我们会重蹈香港的覆辙吗

我们经过研究发现一个非常奇特的现象，就是中小型地产商在有秩序地退出。

我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙，最后就剩四大天王。

郎咸平：那为什么周边地区开始下跌呢？我们经过研究发现一个非常奇特的现象，就是中小型地产商在有秩序地退出。

我们就以大龙地产为例，它是个上市公司，它就把手里最好的项目——王府井西部会馆以8.2亿元的价格卖给其他开发商了，而不是贱价抛售。

除此之外，还有很多上市公司把自己的房地产业务卖掉了，包括上海大江、金发科技、建发股份等等，都在有序地退出房地产行业。

退出之后干嘛去了？很多企业，包括鼎立股份、大连控股、华茂股份等二十多家地产公司都去做矿业了。

有序退出都卖给谁了呢？卖给大地产商，比如说万科。

万科在2010年上半年就收购了10个项目，其中最大的一宗交易是广州万科以31亿元收购了广州市番禺向信地产有限公司100%股权，获得了新光城市花园项目。

那我再请问你，中小地产商把项目卖给大地产商后有秩序退出，那大地产商拿到项目之后有没有可能降价？它扛得住，它又不是没钱。

所以到最后有秩序退出的结果，是大地产商的地盘越来越大，因此它扛的能力越来越大，要它降价不是不可能，但是相对而言很难。

王牧笛：就等于说是房地产行业的重新洗牌，小的退出，大的吞并。

大的是手中有粮，心中不慌，它不在乎。

教授虽然没有聊房价，但是他给我们的导向让我们这些没房的很失望，因为我们看到房价最多是轻度下跌。

郎咸平：不，我没有做任何的预测。

现在有媒体谣传说，郎教授说应该买房或者不应该买房。

我现在告诉各位，我从来没有预测过房价，我没这个水平。

我也从来没有告诉过朋友，什么时候该买什么时候不该买，我没这个意思。

王牧笛：巴曙松前两天警告说，搞经济的不要轻易谈房地产，老说老错，尤其预测房价。

这个东西太难预测了。

郎咸平：你知道为什么吗？我给大家做一个理论分析。

我们做学者的水平有限，搞的基本都是逻辑分析。

但我们地产有逻辑吗？所以说任何详细预测都是傻的，不会准的。

李银：中国的价格是不可能预测得到的。

王牧笛：所以说所有预测房价的经济学家是既可笑又可悲的。

我们不说房价，说说房地产开发商。